OCHRANA NÁJEMNÍKŮ V DOBĚ KORONAVIRU
Dnešní nelehká doba přináší řadu nečekaných situací, se kterými se člověk musí vypořádat. Pokud člověk navíc ztratí zaměstnání nebo nemůže vykovávat svou živnost, pak není nic těžkého dostat se do svízelné finanční situace, která může vést až k tomu, že najednou není schopen zaplatit pravidelné měsíční nájemné za bydlení. Pokud i Vy aktuálně řešíte tuto otázku, pak Vás jistě zajímá, jaké úlevy a ochranná opatření zákonodárci přijali k ochraně nájemníků.
Občané, kteří řeší svou bytovou potřebu formou nájemního bydlení, a kteří se díky koronavirové pandemii dostali do problémů s úhradou nájemného, nemohou dostat od svého pronajímatele z tohoto důvodu dočasně výpověď.
Nově přijatý zákon dočasně ochraňuje zranitelné nájemníky před ztrátou bydlení, tedy před hrozbou výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele, které by jinak byli vystaveni v případě, že by po dobu 3 měsíců měli problém hradit pravidelné nájemné.
K prodlení s úhradou nájemného musí dojít v tzv. rozhodné době, tedy v době ode dne 12. března 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. července 2020.
Ochrana však neplatí plošně pro všechny. Pokud této ochrany chce nájemník využít, bude po něm požadováno, aby řádně a hodnověrným způsobem doložil, že řádná úhrada nájemného mu byla znemožněna nebo podstatně ztížena v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii. Může to prokázat např. dokladem o ztrátě zaměstnání v době mimořádných opatření, či dokladem o pobírání ošetřovného nebo například dokladem o karanténě… Doklad pro pronajímatele může získat nájemce na základě patřičných předložených dokladů na Úřadu práce.
Nejedná se však o odpuštění nájemného, ale ani o odložení jeho splatnosti, jak je někdy prezentováno. Každý občan v pozici nájemce dlužný nájem musí zpětně doplatit a to nejpozději do konce kalendářního roku 2020. Je třeba připomenout, že pronajímatel bude pravděpodobně moci požadovat po nájemci úrok z prodlení.
V každém případě doporučujeme situaci řešit a neoddalovat jednání s pronajímatelem. Komunikace je v tomto momentě velmi důležitá. Pokud nájemce nebude konat a nedoloží příslušné doklady o absenci či snížení svých příjmů v dohodnuté lhůtě, pak se na něj ochranná opatření nebudou vztahovat.
Samozřejmě je zde možnost dohody s pronajímatelem na možných splátkách nebo dočasném snížení nájemného. Vše záleží na tom, jak se obě strany budou schopny dohodnout. Dohoda však nesmí směřovat k tomu, že se nájemce své ochrany vzdá, taková dohoda by byla neplatná.
Jelikož ani pro pronajímatele není tato situace jednoduchá. Nájemce by si měl uvědomit, že tato ochrana, která je mu nyní zákonem poskytována, je časově omezená! A než se rozhodne práva na odložení nájmu využít, měl by vše řádně zvážit. Nakumulované závazky jej v budoucnu značně zatíží, a pokud do konce roku všechny tyto dlužné pohledávky na nájemném pronajímateli neuhradí, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Upozorňujeme, že ochrana se nevztahuje na nehrazení nákladů na služby s bydlením spojené (zálohy na dodávky vody, tepla, osvětlení společných prostor a provoz výtahů, odpadní vody…). Pokud tedy nájemce nebude hradit zálohy na úhradu služeb spojených s bydlením, vystavuje se nadále riziku výpovědi z nájemní smlouvy. Jestliže byla na počátku nájemního vztahu sjednáno složení jistiny, pak tato může být pro dané období využita k úhradě vzniklých nedoplatků. Časem bude muset být tato jistina nájemcem opět dorovnána. V takovém případě pak není nutné přistoupit k ochraně dané tímto krizovým zákonem.
Nutno ještě připomenout, že všechny výše uvedené informace obdobně platí i pro podnájem bytu, domu nebo jejich části, je-li účelem podnájmu uspokojování bytové potřeby podnájemce.
Zákaz zvyšování nájemného
Po dobu trvání mimořádných opatření v souvislosti s pandemií koronaviru bude pronajímatelům zakázáno jednostranně zvyšovat nájemné z bytů. Cenové moratorium bylo přijato formou nařízení vlády a nabývá účinnosti dne 24. dubna 2020. Ukončeno bude automaticky ke dni, kdy budou zrušena mimořádná opatření. Vláda jej případně může ukončit i dříve, pokud to uzná za vhodné. Cenové moratorium se bude vztahovat i na případy řetězení nájmů. Pokud tedy během jeho trvání dojde k ukončení nájemního vztahu a ještě během platnosti mimořádných opatření bude uzavřen nájemní vztah nový, pronajímatel je povinen uplatnit nájem maximálně ve výši, za kterou nemovitost pronajímal k bydlení poslednímu nájemci.
Výše uvedené informace se týkají nájemního vztahu uzavřeného s účelem zajištění bytových potřeb, nikoliv tedy na nájmy prostor určených k podnikání.
POZN: Problematika nájmů se však bude řešit ještě u Ústavního soudu, jelikož část senátorů oznámila, že podává k Ústavnímu soudu ústavní stížnost. Na jeho rozhodnutí si však budeme muset počkat.
Zdroj: SOS MaS, z.s.